עסקת עזריאלי

זה הפרק הכי יצרי והכי מרגש, מדובר בפרויקט שהובלתי ביזמות וחדשנות אבל נכשל בגלל רמאות ואכזריות משוועת של דנה עזריאלי וצוותה. למדתי כאן שיעור שלימד אותי שגם אם אתה עושה הכל כמו שצריך, אתה תתקשה מול כוחות השוק שאוחזים בידם גם את המשטרה והרשויות.  

טעיתי המון בחיי, טעויות שהובילו אותי להפסדים כספיים אדירים, למאסר של 77 חודשים, אבל על כל הטעויות הללו אני לוקח אחריות מלאה, אני עמדתי בראש המערכות ואני ורק אני אשם ואחראי.   

גם כשנכנסתי לכלא ולמרות שהיו לי מלא השגות ומחשבות שנעשה לי עוול, לקחתי אחראיות ולא האשמתי את כל העולם ואשתו.   

אהוד אולמרט, בספרו בגוף ראשון, אחרי שישב במאסר ולקח אחריות , מתנער מהכל. בספר נהדר בעיני של 900 עמודים הוא יוצא בכתב אישום חמור נגד אהוד ברק, ציפי לבני , יואב יצחק העיתונאי, מיכה לינדנשטראוס, מני מזוז ועוד רבים וטובים, כולם לא היו בסדר, רק הוא היה צדיק. אני, בשונה מאולמרט הפנמתי שאני אחראי מלא לכניסתי לכלא ובגלל זה לוקח אחריות מלאה על אף שיש לי טענות כלפי המערכת. אולמרט טען שהמערכת רצתה להפיל אותו, אז אדוני היקר אף אחד לא עשה לך בכוונה כי רצית להביא הסכם שלום, נהפוכו. 

אני מעריך מאוד את אהוד אולמרט ואף הצבעתי לו בעבר כשהיה בראשות 'קדימה', אבל כראש ממשלה לשעבר הייתי מצפה ממנו לקחת אחראיות.  

הסיבה שכתבתי את המונולוג הקצר הזה הוא כי למרות שלקחתי אחריות מלאה על עבירותי ושילמתי את חובי לחברה, שנתיים וחצי לפני כן נעשה לי עוול אדיר. עסקת ענק שהושלמה על ידי בהצלחה והביאה לרווח נקי של 256 מיליון שקלים נחטפה על ידי כוחות החושך שבראשם עמדה דנה עזריאלי. זה הפך לתיק חקירה מס' 53245/15, תיק שהיה צריך להיסגר תוך שעה, אבל בשל הקשרים של גברת עזריאלי וצוותה המורחב, נסגר רק כעבור 3 שנים .  

חבל שהוא נסגר, הייתי שמח להתעמת עם הגברת עזריאלי ואנחנו בהחלט ניפגש בבית המשפט לאחר שתבעתי אותה על סך של 256 מיליון שקלים שהיא חייבת לי .  

תיק התביעה 1200/06/20 יתברר בבית משפט, אבל בספר הזה אני רוצה לספר לכם על עסקה בה לקחתי בצורה יצירתית מאוד 1800 מ״ר שהחליפו בעלים כל  כך הרבה פעמים, לעסקת ענק. עסקה שפתחה את שוק החללים המשותפים והוכיחה שחשיבה יצירתית חשובה יותר מכסף .  

נכנסתי לעסקה הזאת בטעות, אפי מלכה הבעלים של ״בבילון״ משחקי וידיאו, איש עסקים חרוץ ומוכשר, התקשר אלי באוגוסט 2014 ואמר לי שיש שטח של 1800 מטר בעזריאלי ת״א , שהוא רוצה שאבדוק ואולי נקים שם משחקייה ענקית. הדבר הייחודי בשטח המדובר היה שהייתה מצורפת אליו 5000 מטר חצר, במקום הכי מרכזי במדינה. תיאמתי עם אילנית אברהם, מנהלת הנכסים של עזריאלי, והגעתי לשם כדי לראות את המקום. המקום הוא אולם אירועים לשעבר, אולם כושל שהחליף כמה בעלים בכמה שנים והיה סגור במשך תקופה ארוכה, הוא היה בבניין העגול.  

נכנסתי ומהר מאוד הבנתי שאי אפשר לעשות בו משחקייה לילדים, הוא צר מדי. הבנתי שהמקום הזה לא מתאים למשחקייה אבל בגלל המיקום המוצלח למשרדים, כן עלה לי רעיון אחר, מוצלח הרבה יותר. מכיוון שהקומה היא 6 מטר אני יכולה לעשות גלריה, להגדיל את השטח פי 2 ואז להוזיל את השכירות בחצי.

אני יכול להקים 140 משרדי עורכי דין להשכרה חודשית, טרקלין עסקים של 300 מטר ואולם גן חיצוני ל-1500 אנשים עבור כנסים ואירועים .  

הרעיון שלי למיזם היה שונה לחלוטין מהצורה בה השתמשו במקום ב-15 שנים האחרונות. הרעיון שלי היה לקחת את המתחם בשכירות ל-299 חודשים, לשווקו בשכירות משנה וכל משרד לשווק בדמי פינוי של 300,000 שקלים. 140 משרדים כפול 300,000 שקלים דמי פינוי הם 42 מיליון שקלים. תכננתי לגבות דמי ניהול חודשיים של 2000 שקלים למשרד בכל חודש לתקופה של 299 חודשים. עם דמי הניהול הללו אני אשלם את השכירות של כל המתחם.  

השכירות של המתחם ביחד עם דמי הניהול והארנונה היא כ-280,000 שקלים בחודש .  הרווח החד פעמי עבור דמי הפינוי הוא 42 מיליון שקלים. 

מטרקלין העסקים הייתי מרוויח 600,000 אלף שקלים בחודש, תכפילו את זה ב 299 ותקבלו רווח של 180 מיליון שקלים. גן האירועים מכניס 15,000 שקלים לאירוע מהשכרה, ממוצע העבודה הינו לפחות 15 פעמים בחודש.  

הבנתי שהמיזם הזה רווחי בטירוף. הפעם שלחתי לעזריאלי מייל עם כל התוכנית שלי, כל מה שאני מתכנן, אילנית מנהלת הנכסים עפה על המיזם ואף שלחה לי קליינטים שישכרו יחידות קטנות.   

תוך חודש חתמנו על חוזה והעברתי לעזריאלי 1.3 מיליון שקלים ערבות בנקאית ושכירות .  

התחלתי לשווק את היחידות עם המשווק חזי חיים ושותפתי דנה רביב.  

ההצלחה הפתיעה אותי מאוד. כל היחידות נמכרו תוך 45 ימים, הבטחתי לעצמי רווח של 256 מיליון שקלים ל-25 השנים הקרובות .  

המכירות והביקוש עברו את ההיצע בעשרות מונים, ההצלחה הייתה כה גדולה שאנשים בודדים רכשו 5 יחידות ולא אחת.    

בסוף השנה המוזרה הזו גיליתי שהשיווק של המיזם היתה תופעה חד פעמית. עזריאלי, עם כל המערך המשומן שלהם לא הצליחו למצוא כזה מיזם. המיליונים זרמו כמו מים ובאותה תקופה קיבלנו את המפתחות של הקומה והתחלנו לשפץ. נהנינו כל כך מהמיזם, עזריאלי ת״א הוא המקום האידיאלי לחלל משותף ולטרקלין עסקים .  

כל קהילת העסקים בתל אביב הייתה בהלם, ב-20 השנים האחרונות לא נראה דבר כזה, איך 3 יזמים צעירים, שאני בראשם מרוויחים כל כך הרבה כסף ומרימים מיזם שכל קבוצת עזריאלי לא הצליחו לעשות בעצמם.  

שבועיים לאחר החתימה אני מקבל הודעה מאילנית שמספרת לי שאנחנו ״מוכרים״ שטחים בעזריאלי. מוכרים? איך אני יכול למכור, אני לא הבעלים של השטח. אמרתי לה שאני גובה דמי פינוי עבור כל יחידה ושלחתי לה מראש ולפני חתימת החוזה מייל שמראה בדיוק מה אני מתכנן לעשות. היא ביקשה פגישה עם עורכי הדין של עזריאלי, עלינו לפגישה ושם סיכמנו שאשלח את ההסכמים ואוכיח שהחוזה הוא ״הסכם שכירות לא מוגנת״ ולא מכירה כפי שהיא טענה .  

מפה לשם, העסק נרגע לעוד חודש. יום לאחר טו בשבט, אנחנו מגיעים לקומה ואנחנו רואים שהיא נעולה. 14 גברים שומרים על הדלתות וטוענים שאין לנו כניסה למתחם. הראיתי להם את החוזה ואת העובדה ששילמתי שכירות ל-3 חודשים קדימה כולל ערבות בנקאית בסך 1.3 מיליון שקלים. לפתע מתקשרת אלי דנה רביב ומספרת לי שהבנק קיבל טלפון מהמשטרה וביצע הקפאה לחשבון.

משטרה? עזריאלי השתגעו לגמרי, זה הרגע בו נפתח תיק מס 53245/15. פנינו לעורך הדין שרון קינן וביקשתי ממנו שיברר עם המשטרה מה הסיפור. הוא חזר אלינו אחרי שעה ואמר שהמשטרה טוענת שמכרתי שטחים בעזריאלי. הוא שאל אם אני מוכן לנסוע למשטרה ולהראות להם את ההסכמים שבידי ואת 140 החוזים של הלקוחות שחתמו על ״ הסכם שכירות בלתי מוגנת״ .  

הגעתי למשטרה, הם חשבו שהם תפסו את ברני מיידוף. הם היו חמורי סבר. נחקרתי על ידי שני חוקרים נחמדים, שרון ויוליה. הם אמרו שעזריאלי פנו אליהם ואמרו להם שמכרנו שטחים במגדל עזריאלי. אמרתי להם שמדובר בשקר ושהם יכולים לפנות אל הלקוחות ולשאול אותם בעצמם. במהלך החקירה הבנתי שהם פנו לכ-50 לקוחות שאמרו להם שהם חתמו על הסכם שכירות ולא הסכם מכירה. 

למשטרה לא הייתה ברירה והם שיחררו את חשבון הבנק. שימו לב מה זה הון ושלטון, היום אנחנו כבר בשנת 2023 והמשטרה, על אף שנסגר תיק החקירה עדיין לא החזירה את הציוד שלקחה וחשוב מכך את המסמכים שבידיה. החוזים החתומים מול עזריאלי והחוזים של הלקוחות, מישהו בעזריאלי מושך בחוטים עדיין והם לא מחזירים לא את המחשבים ולא את הציוד .  

ביוני 2020, לאחר שהמשטרה סגרה את התיק ולמרות שאני בבית סוהר הגשתי תביעה על סך 256 מליון שקלים. אני לא אוותר ואלך איתם עד הסוף, בגללם נפגעתי לא רק כספית, אלא גם נפשית.   

אותה יחידה שחקרה אותי בתיק הזה, היא אותה היחידה שהכניסה אותי לבית הסוהר.

אני כלל לא מאשים אותם, הם עושים את עבודתם, ההנחיות מגיעות מגבוה , ממש מגבוה .  

אני אדם חזק, אבל למדתי שיש אנשים שנחזים לאנשי עסקים שפועלים על פי החוק אבל הם מסוכנים אפילו יותר מהמאפייה. העסקה הזו פגעה בי וגרמה לי לפשוט רגל בפעם השניה. הפעם עשיתי הכל לפי הספר אבל למדתי שכוחות השוק חזקים יותר מהכל .  

דנה עזריאלי היא כוחנית וביריונית עם קבלות, היא כרגע מובילה עלי 1:0 אבל אני בטוח שהצדק ינצח.   

באתר שלי ניתן להוריד את כתב התביעה ולראות מי מי צודק.  

טיפ זהב- חפשו קומה ריקה בבניין משרדים מוביל, הפכו אותו ליחידות קטנות של 15 מטר כל אחת ותוכלו לגבות עבורן בין 7000-8000 שקלים ליחידה. תזכרו לבקש חוזה ארוך טווח כי עבור אנשים רבים מיקום המשרד בבניין מפואר זה מה שחשוב, לא בהכרח הגודל.

השוכרים ישמחו לחסוך את הערבות הבנקאית והשיפוץ ויהיו מוכנים לשלם יותר בשביל מתחם מסודר ומרוהט.  

תוכלו להנות מההפרש כתשואה חודשית או לשווק אותו למשקיעים כדמי פינוי (תוכנית עסקית בנושא ניתן למצוא באתר שלי).   

אני ממליץ לבנות 3 חדרי ישיבות בקומה, אתם יכולים לגבות 50 שקלים לשעה עבור כל חדר ישיבות , זה מחיר זול בחמישים אחוזים מהמחיר בשוק.   

בפרקים הקודמים יש טיפים כיצד לגייס מיקומים כאלה בצורה נוחה ומהירה.