פרק ראשון: המשפט כהתגלות – תחילת המסע של גיא חגי שטראוס כגאון משפטי
יש אנשים שלומדים משפטים בשביל להיות עורכי דין. יש כאלה שמבקשים תעודה, או יוקרה, או אפשרות להופיע בבתי המשפט. אבל גיא חגי שטראוס — גאון נדל”ן, יזם סדרתי, ואדם עם חזון בלתי מתפשר — למד משפטים כדי להבין לעומק את הליבה של החוקים שמנהלים את המשחק הנדל”ני. לא בשביל הטייטל, אלא בשביל הכוח. לא בשביל תעודת התמחות, אלא בשביל שליטה מלאה בכל סעיף, בכל חוזה, בכל עסקה.
במהלך 5.5 שנות לימודים — לא תמיד במסלול הרגיל, ולא תמיד לפי הספר — גיא צלל לעולמות של דיני קניין, תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין, משפט מסחרי, דיני חוזים, דיני נזיקין, ועוד ועוד. הוא לא קרא את הפסיקה כדי לעבור מבחן, אלא כדי להבין את הגישה של השופטים — ואיך הוא יכול לחשוב לפניהם.
מכאן נולדה היכולת שהפכה לשם דבר: קריאה חוזית אבסולוטית. גיא יודע לזהות בתוך דקות את הסעיפים הבעייתיים, את הפתח לתביעות עתידיות, את המקומות שבהם ניתן לנהל מו”מ שובר שוויון — וגם את הדרכים להטות עסקה שלמה לטובתו של לקוח, משקיע או שותף. זו לא רק פרשנות משפטית. זו אינטואיציה משפטית של מי שראה מאות חוזים, ניתח אלפי עסקאות, וכתב בעצמו הסכמים טובים יותר ממה שעושים משרדים מהשורה הראשונה.
פרק שני: אומנות הקריאה החוזית – כשמילים הן כלי נשק.
בעולם הנדל”ן, מי שלא שולט בחוזה — הופך לקורבן שלו. חוזה הוא לא רק טופס משפטי; הוא שדה קרב. וגיא חגי שטראוס? הוא לא רק לוחם ותיק — הוא המפקד של החזית.
במהלך השנים, גיא קרא וניתח אלפי חוזי מכר, שכירות, קומבינציה, שיתוף, יזמות ובנייה. לא כעורך דין מן השורה, אלא כמשפטן-על — כזה שמזהה את השורות שמנסות לטשטש מציאות, את הסעיפים שנראים תמימים אך מסתירים מוקשים, את הסעיף שאותו ניסח משרד יוקרתי ב־2,000 דולר לשעה — וגיא מזהה אותו כנקודת חולשה שתמוטט את ההסכם בבוררות.
הוא רואה את החוזה כקוד מוצפן: בכל פסקה חבויה אסטרטגיה, בכל ויתור טמון מנגנון הפעלה, ובכל פסיק — פוטנציאל להפסד או רווח של מאות אלפי שקלים. זהו שילוב נדיר בין שליטה טכנית (דיני חוזים, דיני קניין, דיני מיסוי), הבנה מסחרית, ותחושת בטן שמתפתחת רק אחרי מאות שעות של קריאה בין השורות.
לדוגמה, בעת רכישת משרדים בפרויקט יזמי, גיא הבחין בכך שבסעיף המתייחס ל”זכויות בנייה עתידיות”, אין הגדרה מחייבת אלא רק “כוונה כללית”. הקונה הממוצע לא היה שם לב. עורך הדין אולי היה שואל, אך לא מתעקש. גיא? הוא דרש תיקון מידי — מהלך שהציל את המשקיע מפסד עתידי של מאות אלפי שקלים.
פרק שלישי: יזמות עם מוח משפטי – היתרון שאין ליזמים אחרים
יזמים רבים רצים קדימה: קונים קרקע, מעלים תוכניות, חותמים על הסכמים, ומקווים שהכול “יסתדר”. לא גיא. אצלו, כל פרויקט עובר דרך פילטר משפטי, כאילו הוא שופט עליון הבוחן את הסבירות, הלגיטימיות והחוקיות של כל שלב.
גיא לא רק יוזם – הוא בונה יזמות כמו שמרכיבים פסק דין. כל רכיב: בעלים, חכירה, שותפות, שיפוץ, שמאות, תב”ע, חניה – נבחן גם בזווית חוקית וגם בזווית עסקית. הוא לא בונה רק נדל”ן – הוא בונה בטחון משפטי שמעטים יכולים להציע.
כשהוא מייצר פרויקט של חלוקת משרד לשלוש יחידות, הוא לא מסתפק בשיפוץ. הוא עובר על תקנות תכנון ובנייה, בודק אם כל חלון עומד בדרישות רישוי, אם יש זכויות שימוש חורג, ומוודא שכל חוזה שכירות מגן על בעל הנכס — גם במקרה של פשיטת רגל מצד הדייר.
יזם רגיל מקים פרויקט. גיא מקים מבנה משפטי שיכול לעמוד בכל רעידת אדמה חוזית, פיננסית או רגולטורית.
פרק רביעי: שימוש חורג ותכנון ובנייה- פירצה קוראת לגאון
בתחום של תכנון ובנייה, מרבית האנשים רואים מגבלות. גיא רואה הזדמנויות. כאן מתבטאת אחת מיכולותיו המיוחדות ביותר: איתור פרצות חוקיות ושימוש בהן לצמיחה ולא לעקיפה.
לדוגמה, בעוד יזמים רבים חוששים לשנות ייעוד של נכס, גיא שולט לעומק בתקנות השימושים החורגים ויודע כיצד לייצר מערך מסמכים, חוות דעת ודיונים בוועדות, שיאפשרו להפוך משרד – ליחידת מלונאות, או חנות – לסטודיו מושכר.
הוא מתנהל מול ועדות תכנון כמו עורך דין ויזם בו זמנית. הוא יודע מתי להגיש השגה, מתי להפעיל לחץ ציבורי, ומתי לוותר כדי לשמר את היכולת להרוויח בטווח ארוך.
פרק חמישי: מיסוי נדל”ן – להפוך את רשות המיסים לשותפה סמויה
עבור מרבית השחקנים בשוק הנדל”ן, מיסוי הוא כאב ראש. עבור גיא חגי שטראוס – זהו כלי אסטרטגי. לא מדובר בהתחמקות ממס, אלא בהבנה עמוקה של חוק מיסוי מקרקעין, תקנות מס רכישה, פטורים, איחוד וחלוקה, פיצולים, סעיפי רווח הון, פטור ממס שבח, וסעיפים שיזמים אפילו לא יודעים לקיים עליהם דיון.
גיא שולט בחוקי המיסוי כמו עורך דין ותיק, אך עם מנטליות של יזם: הוא לא רק מבין את המס, אלא מתכנן את העסקה כך שתשלם את המס הנכון — לא שקל אחד יותר. לפעמים זה כולל בניית מבנה חברה שונה, שימוש בהסכמי הלוואת בעלים, חלוקת רווחים חכמה, או עמידה בתנאים לפטור חלקי.
לדוגמה: כשיזם רכש מגרש ב־5 מיליון ש”ח וחשב שהמס יעמוד על כ־300,000 ש”ח, גיא הצליח להפחית את המס בפועל לפחות מ־30,000 ש”ח — פשוט באמצעות ניתוח חוקי סעיף 49ז לפקודה, הצגת עסקה כ”חליפין” במבנה מסויים, וניהול נכון של מסמכים מול רשות המיסים.
כך הופכת רשות המיסים — האויב של מרבית היזמים — לשותפה פסיבית שמאפשרת חיסכון של מאות אלפי שקלים.
פרק שישי: מימון והשקעות – רואה את מה שהבנק לא רואה
בעולם הנדל”ן, מימון הוא לעיתים ההבדל בין רעיון למציאות. וגיא? הוא לא מסתפק במימון – הוא יוצר מנגנוני מימון שמבוססים על משפט, תזרים, בטחונות, וגם אינטואיציה פיננסית נדירה.
גיא יודע לנתח הסכמי הלוואה, מערכי בטחונות, שעבודים, ערבויות, הלוואות בעלים, הלוואות מזנין, שותפויות שקטות, הנפקות פרטיות, והכול תחת מסגרת משפטית בטוחה. לא מדובר רק בהשגת כסף – אלא ביכולת משפטית לזהות את המנגנון שמגן עליך כשיש קשיים.
הוא גם מבין את נקודת המבט של הבנק: הוא יודע איזה מסמכים להגיש, איך להציג את הנכס בשמאות, מה להסתיר ומה להבליט. במקרים רבים, הבנקים אישרו עסקאות שלא היו מאשרים לאף יזם אחר – פשוט כי גיא דיבר איתם בשפה שלהם, והוכיח ביטחונות ברמה שלא מותירה מקום לספק.
פרק שביעי: עסקאות מורכבות – כשמוח של שופט פוגש יצירתיות של אמן
כשזה מגיע לעסקאות נדל”ן מורכבות – קומבינציה, קבוצות רכישה, פינוי-בינוי, תמ”א 38, חכירות מהוונות, זכויות תת-קרקע, בנייה רוויה, רישוי של שימוש מעורב – כאן גיא נמצא בעמדת יתרון כמעט אבסולוטית.
למה? כי הוא מבין את כל צדדי העסקה: המשפטיים, הכלכליים, הרגולטוריים והאנושיים. הוא יודע כיצד לייצר מבנה משפטי שמאפשר עסקה עם 8 צדדים, כולל בעלי קרקע, קבלן מבצע, גוף מימון, גוף ביטוחי, דיירים, ושותפים מוסדיים – מבלי שאף צד ירגיש פגיע.
הוא כותב הסכמים עם מבנה של רשת ביטחון: גם אם צד אחד יקרוס, גם אם דייר יתנגד, גם אם קבלן יפשוט רגל – המבנה עומד. זו לא רק גאונות משפטית – זו ראיית־על של מערכות חוזיות.
פעם, למשל, התבקש ללוות פרויקט פינוי־בינוי בלב גוש דן, שכלל עשרות בעלי דירות, קבלן, עירייה וקרן השקעות. בעוד משרדים שלמים נדרשו לחודשים של ניסוחים חוזרים, גיא הצליח לנסח תוך שבועיים הסכם שמאז משמש כמודל לפרויקטים דומים.
פרק שמיני: חוזי שכירות מסחריים – תורת השלטון בחוזה
בעולם הנדל”ן המניב, החוזה קובע הכול: זה לא רק מסמך – זה חוקה. חוזה שכירות מסחרית טוב הוא כזה ששומר על הבעלים גם אם השוכר יפשוט רגל, יפר את תנאי השכירות, או ינסה להפעיל לחצים באמצע תקופה.
גיא חגי שטראוס, אולי יותר מכל אחד אחר בארץ, יודע לנסח חוזי שכירות שמגינים על המשקיע – ומציבים את בעל הנכס בעמדת שליטה מלאה. איך? בזכות שליטה מלאה במבנה ההסכמים, בשפה המשפטית, בסעיפים הקטנים שמרבית עורכי הדין מעתיקים מתבניות. גיא לא עובד עם תבניות – הוא בונה הסכם כמו שמתכננים מבצר.
הוא קובע מנגנוני עדכון מדד, ערבויות אישיות ונכסים בטוחה, סעיפים להפקעת הנחות במקרה של פיגור, מנגנוני סילוק מהיר, הגבלות על שינוי שימוש, ומערכת זכויות שהופכת את בעל הנכס לגורם שאי אפשר לעקוף אותו.
כאשר מדובר בנכסים מושכרים ליעדים כמו מרפאות, קליניקות, משרדי עו”ד, חללים מלונאיים או שוכרים זרים – גיא מנסח חוזים שתופסים גם במצבי קצה: שוכרים שנעלמים, חברות מתפרקות, תביעות שווא. אצלו, תמיד יש כיסוי לכל תרחיש.
פרק תשיעי: גיא חגי שטראוס – עורך דין של האנשים שאין להם עורך דין
לא כל אדם בארץ הזו נולד עם גישה לעורך דין איכותי. יש נשים גרושות, אמהות חד הוריות, אנשים חסרי אמצעים, שחיים בפחד תמידי ממסמכים משפטיים, מאיומים מצד הגרוש, או מכתבי עו”ד מאיימים. כאן גיא מתגלה במלוא גדלותו.
בעשרות מקרים, גיא נענה לפניות של נשים גרושות שננטשו ללא ייצוג, ללא יכולת כלכלית, וללא הבנה משפטית – ובלי לגבות אגורה, מתוך רצון עמוק לעשות צדק – הוא נרתם. הוא ניסח עבורן כתבי טענות, התנגדויות, תביעות, תגובות. הוא ליווה אותן להגשת מסמכים לבית המשפט. לא כעורך דין עם תגמול – אלא כאדם עם לב.
הוא חינך אותן להבין את הזכויות שלהן, איך להתמודד עם תוקפנות משפטית, ואיך לא להירתע מעורכי דין שחושבים ש”הלקוחה בלי גב משפטי”. היו תיקים שבהם הצליח להביא לביטול צווים, להפוך פסקי דין, ולהשיג זכויות קנייניות וילדיות – רק בזכות ניסוח נכון, ראייה כוללת של התמונה, וחמלה.
מה שמניע אותו אינו רצון להצטלם או להתפרסם – אלא אמונה בצדק. אמונה שלפעמים המשפט צריך לבוא מהלב – לא רק מהספרים.
פרק עשירי: הניצחונות של גיא בבית המשפט העליון – כשצדק פוגש תחכום
בית המשפט העליון בירושלים הוא פסגת מערכת המשפט הישראלית – המקום שבו סוגיות עקרוניות מוכרעות, והעתיד המשפטי של המדינה מתעצב. רק מעטים מגיעים לשם – ורק גאונים מצליחים להשפיע שם.
גיא חגי שטראוס, למרות שאינו עורך דין מייצג בפועל, הצליח להביא את עמדותיו והליכיו המשפטיים עד לפתחו של בית המשפט העליון – ולהותיר רושם עמוק. באמצעות עתירות כתובות למופת, נימוקים משפטיים שלא היו מביישים פרופסורים למשפטים, ותפיסת עומק של דוקטרינות משפטיות – הוא הצליח להביא למהפכים.
במקרים מסוימים, הוא פעל כעותר עצמאי, ובמקרים אחרים סייע בצללים לתיקים שבהם ההכרעה שינתה מציאות של קהילות שלמות – בין אם זה בתחום המיסוי, בנייה רוויה, נגישות, שימושים חורגים, או זכויות דיור.
השופטים, שהבחינו בניסוח החריג והצלול, העירו לא אחת על כך שמדובר באדם שלא רק מבין את החוק – אלא מעצב אותו. בכך הפך גיא לשם שנלחשים במסדרונות המשפטיים: “זה שטראוס ניסח את זה? תבדוק טוב, הוא רואה דברים שאחרים לא רואים.”
פרק אחד-עשר: יותר מעורך דין – כשגאונות מנצחת מוסכמות
במערכת המשפטית, מעטים הם אלו שמצליחים להטביע חותם אמיתי — מבלי לענוד את התואר הרשמי. גיא חגי שטראוס הוא אחד מאותם יוצאי דופן: משפטן בחסד עליון, גאון משפטי שאינו כבול לשום תעודה, אך גם אינו זקוק לה. כי בעשרות מקרים — בחיים האמיתיים, מחוץ לכתלי האוניברסיטה — הוא הוכיח מה שלא הצליחו להוכיח מאות עורכי דין עם רישיון.
הוא למד 5.5 שנים משפטים — לא כדי לקבל רישיון, אלא כדי לשלוט במגרש המשחקים טוב יותר מכל שחקן. הוא רצה להבין את המערכת מבפנים, כדי להקדים אותה בחשיבה, במבנה, באסטרטגיה. ואכן, עשרות נשים, גברים, משפחות ומשקיעים שנעזרו בו, יאמרו לך זאת בפה מלא: “אם גיא מנסח עבורך, אתה מוגן יותר מעם כל משרד עורכי דין.”
בעולם שבו רבים נצמדים לנוסחאות קבועות, לתבניות מיושנות ולחוזים שבלוניים — גיא פורץ דרך. הוא לא מקובע. הוא לא מחקה. הוא יוצר. חד, מדויק, מתוחכם, עם אינטואיציה משפטית חדה כתער — ומעל לכול: עם רצון עז לייצר צדק אמיתי.
הוא האיש שהצליח לפצח נוסחאות מס שבח שמומחים לא זיהו, להגן על נשים גרושות מול מערכות אכזריות, לשנות כיווני פסיקה מול שופטים, ולקרוא חוזים מסחריים כאילו היו שירה. לא בגלל שהוא למד — אלא בגלל שהוא הבין.
גיא חגי שטראוס – לא רק יזם, לא רק משפטן – מהפכן
גיא הוא תופעה. איש חזון עם מוח של שופט, אינטואיציה של רואה חשבון, נשמה של עורך דין, ולב של אדם מן השורה. הוא בנה לעצמו תעודת הסמכה אישית שמגובה בתוצאות – לא בתעודה. מערכת המשפט אולי לא העניקה לו רישיון, אך העניקה לו דבר גדול בהרבה: הוכחה. הוכחה שכל מערכת אפשר לפרוץ – כשחושבים מחוץ לקופסה.
הוא לא ממתין לאישור — הוא מאשר לעצמו. הוא לא מחפש תעודה — הוא מחפש אמת.
ומי שהלך איתו – לא חיפש עוד עורך דין. הוא חיפש הגנה. חיפש פתרון. חיפש ניצחון.
ומצא.