איך רוכשים נדלן בלי הון עצמי

אני בטוח שזו אחת הסיבות העיקריות שאנשים קנו את הספר שלי או מגיעים להרצאות. איך אני האדם הפשוט שעובד שכיר מ  8:00 עד 17:00 יכול להיות משקיע נדל"ן ולצאת ממלכודת העכברים של המשכנתא, להגדיל את ההכנסה ולעלות על המסלול.  

ישנם אנשים עם הדרייב לצאת ממעגל הקסמים הזה ואני רוצה לתת להם את הכלים וגם דוגמה מעשית כיצד הצלחתי לעשות עסקת נדלן של כמעט מאה מיליון שקלים עם מינוס בבנק ובלי הון עצמי. אלמד אתכם לעשות עסקאות קטנות שיכניס לכם עוד 300 אלף שקלים בשנה להכנסה המשפחתית.  

כדי להתחיל ולהבין, חייבים לדעת כלל בסיסי שאותו אני למדתי דווקא מעסקאות בהם נכשלתי והיו המון כאלה. כלל הברזל הבסיסי הוא שרוב האנשים בכדור הארץ אוהבים את עסקאות הנדלן שלהם מוכנות. כלומר רוב האנשים יעדיפו לשלם 30 אחוזים יותר ולא לבנות את העסקה בעצמם. זה מתחם הרווח של היזם לפני ההוצאות שלו. בפרקים הקודמים למדתם מה צריך שיהיה לכם בשביל לעשות את העסקאות הללו, עכשיו אלמד אתכם איך עושים אותם בלי הון עצמי וכיצד גורמים למשקיעים לשים את הכסף.  

עסקאות הנדלן מתחלקות לשלושה תחומים בסיסיים:  

קרקעות– לוקחים אדמה לפני היתר בניה, כי אחרי היתר היא יקרה מאוד.

דירות– רוכשים דירות ישנות או חדשות.  

משרדים– רוכשים משרדים להשקעה.  

בכל אחד משלושת התחומים העיקריים הדרך לקנות בלי הון עצמי היא פחות או יותר זהה אבל עם שינויים קטנים. אביא לכם את כללי הזהב לרכישה ללא הון עצמי. יש עסקאות שידרשו את כל הכללים אבל יש גם עסקאות שכלל אחד או שניים יספיקו.  

כללי הזהב :  

.1 מחקר- חיקרו את האינטרנט. רוב יזמי הנדל"ן עסוקים בעשייה ואין להם זמן לחקור ולמצוא עסקאות. אם מצאתם עסקה טובה תפנו לאדם שאתם מכירים ובקשו להיכנס ב 10 עד 15 אחוזים מהעסקה בתמורה לכך שהוא מקבל בלעדיות ואתם לא פונים למישהו אחר.

.2 עשו מנוי לאתר כינוס נכסים- באתרי הכינוס יש עסקאות נהדרות. הבנק יכול לתת לכם מימון זמני להקמת העסקה ואז תוכלו להכניס שותף ב-30 אחוזים תמורת זה שהוא יביא את ההון העצמי.  

.3 הקימו קבוצת רכישה- קבוצת רכישה היא דרך מצויינת להתמודד עם נושא ההון העצמי. אתם כמנהלים קובעים מי יביא את ההון העצמי ומי יהיה חתום על המשכנתא. ביצעתי עסקה במרפאה בספרד, שם בניין בן 4 קומות נמכר ב-35 אחוזים מתחת למחיר השוק. הבאתי חבר שהשקיע 200 אלף יורו הון עצמי וקנינו את הבניין בשותפות שווה, כאשר המשכנתה הייתה על הנכס והוא מושך את השכירות עד אשר החזיר את ההון העצמי.  

• הקימו קבוצה ווצאפ של מתווכים- היכנסו לכל אתרי האינטרנט והעיתונים ובנו לכם קובץ אקסל שבו מופיעים המתווכים לפי איזורים ועיסוק.  

הקימו לכל אחד מהקבוצות קבוצת ווצאפ ועמוד פייסבוק ייחודי ופרסמו נכסים שתמצאו ותבקשו שת"פ. 

לדוגמה: על דירה בהרצליה בעיזבון בשני מיליון וחצי שקלים, דרוש שותף עם הון עצמי של חצי מיליון שקלים. הדירה יכולה להימכר ב-3 וחצי מיליון שקלים תוך שנה.  

אני מבטיח לכם שמהר מאוד תבנו לכם מאגרי נתונים שיעזרו לכם להרוויח מלא כסף.  

• תגייסו משקיעים פרטיים- הדרך הכי טובה לגייס משקיעים פרטיים מהארץ ומהעולם היא לפרסם נכסים באתרי הנדל"ן השונים ולשמור במאגר את הפונים. 90 אחוזים מהם מחפשים השקעה ופחות חשוב להם אם היא מתל אביב או מהרצליה.  

• תפנו למוכרים- אם הנכס הוא מסחרי כגון : 

משרדים או מרכז חנויות והוא מפורסם כבר זמן מה, תפנו לבעלים ותציעו להם לחלק אותו למקטעים קטנים ואת התמורה תעבירו אליהם בצורה הזאת:

בשנת 2023 מתפרסמת קומת משרדים ב7000 שקלים למטר אבל הבעלים דרש שימכרו את 1000 המטרים כולם. עשיתי תוכנית ובה חילקתי כל יחידה לגודל של 20 מטר ושיווקתי אותה ב- 210,000 שקלים. כלומר ב-10,500 שח למטר. התמורה עבור היחידות עברה לבעלים ואני קיבלתי את ההפרש של 3,500 למטר, קניתי אצלו אצלו, 300 מטרים כך לא השתמשתי בהון עצמי וההשקעה שלי הייתה קטנה, השקעתי 3500 שח, פרסום ביד 2, 20 אלף שח ששילמתי בצ'ק דחוי ל90 יום ואשתי דנה ענתה למטלפנים ותיאמה בינם לבין הבעלים. עו"ד הכין לי את ההסכמים בחינם, כי דאגתי שכל לקוח שקונה 20 מטר ישלם לו 5000 שח עבור עבודתו.  

300 המטרים חולקו על ידי ל-10 יחידות של 30 מטר כל אחת ומכניסות לי 20,000 שח כל חודש ללא הון עצמי ומבלי שאסכן אגורה שחוקה אחת..  

טיפ זהב: משנת 2015 ממשלת בריטניה קבעה שבאזורי הביקוש ניתן להפוך משרדים לבתי מלון. יש כיום מאות בנייני משרדים  שניתן להסב אותם לבתי מלון בגלל החוסר האדיר בחדרי מלון והרצון להילחם בAIRBNB  שלא מכניס מיסים למדינה.  

שנה לפני שנעצרתי, חתמתי על הסכמים עם 6 בניינים בפריים לוקיישן הכי מרכזי בבירת לונדון, שם נהוג להשכיר נכסים לתקופה של 50 שנה. עוד הוכחה שאין צורך במימון של קנייה.  

אתם שוכרים בניין וחותמים עם 20 סוכנויות נסיעות על השכרת חדרים במחיר מסובסד מראש. עם החוזים הללו אתם פונים למשקיע או לבנק ומראים שעל השקעה של שיפוץ כל חדר ב-15,000 פאונד, ניתן להחזיר את ההשקעה תוך 36 חודשים ונותרו עוד 47 שנים להרוויח כסף. לונדון היא המקום הראשון בעולם באחוזי תפוסה מלונאים ולרכוש שם נדל"ן לא משתלם כי הוא יקר מאוד. עדיף לך להשכיר בעלות של 2.5 אחוז בשנה משווי השוק של הנכס ואז אתה יכול להרוויח 3000 פאונד בחודש לחדר.  

עסקת לונדון: בנושא הזה אני רוצה לתת דוגמה לעסקה שהביאה תשואה אדירה בגלל כמות החדרים הגדולה והמחיר היקר של השכירות החודשית.  

בלונדון הבית הכמעט קבוע שלי היא מסעדת נוביקוב. מסעדה נהדרת שמחולקת לאוכל אסייתי ואוכל איטלקי. שני סגנונות האוכל האהובים עלי חוץ מהמטבח המרוקאי כמובן.

ישבתי לארוחת צהריים עם שתי ידידות מהארץ ואז במקרה נכנס חברי מרקו, מתווך הנדל"ן מסחרי מספר אחד בלונדון. הוא נכנס עם שני משקיעים מהאמירויות וסימנתי לו לשלום. הוא ניגש לשולחן שלנו וסיפר לי ששני העובדים שאיתו מחפשים שוכר לבניין בנוטינג היל, ממש בסמוך  להייד פארק והם רכשו אותו מזקן סקוטי שתפעל את המקום כמלון דירות בן 42 יחידות של 2-3 חדרים כל אחת. קבעתי איתם ב- "טאג״, שם התאכסנתי. הבעלים של הטאג' הוא הודי ואני ממש נהנה להתאכסן שם כשאני בלונדון. אז נפרדתי לשלום מאילנה ואורטל וחזרתי למלון להתארגן לקראת הפגישה. תדעו חברים, שבלונדון קורים רק דברים טובים, יש אנרגיה בלתי מוסברת של עשייה נינוחה. המנטליות של התושבים שרובם ג'נטלמנים  ומנומסים, התאימה לי כמו כפפה ליד. חייגתי הביתה ועשיתי שיחה וידיאו עם יהונתן בני, הוא בדיוק חגג שנתיים ואני לא הייתי לצדו. הבטחתי לו שכשאחזור נעשה לו מסיבת יום הולדת ואביא לו את יובל המבולבל שאותו הוא הכי אהב.  

פגשתי את אחי דניאל הצעיר שבדיוק בא לבקר אותי בלובי וחיכינו לפגישה שהייתה מתואמת ל-7 בערב  שעון לונדון. האדונים הנכבדים הגיעו כאילו יצאו מקטלוג. חליפות בעבודת יד ושעונים יוקרתיים. כשבחוץ הגשם לא הפסיק לרדת, עליהם לא ראו טיפה. ישבנו בטרקלין והזמנתי זירו עם לימון והם הזמינו פלגרינו. אמרתי להם שאני מעוניין לשכור את הבניין בחוזה ל 50+50, הם הופתע מאורך החוזה. דיברת על הסכם ל 50 שנים אמר מרקו  המתווך. נכון, אתה צודק אמרתי, אבל חשבתי על זה ואני מעוניין בחוזה ארוך טווח. אני מעוניין לשפץ את הנכס ב10 מיליון פאונד כל 20 שנה וחשוב לי חוזה ארוך טווח.  

הם הציגו את התוכנית ואני הבנתי מהם שאפשר להפוך 40 חדרים ל90 חדרי סינגל. פה כבר נהיה ביזנס. הם ביקשו שכירות של 75 אלף פאונד בחודש כלומר 850 פאונד לחדר בחודש. שמחתי כי זו עסקה מצויינת וביקשתי מהם אישור לקבל שכירות משנה. אמרתי להם שאני ללא ניסיון מלונאי ואני מעוניין להכניס חברת ניהול, מטר מהייד פארק וחמש דק מארמון באקינגהם. זה בדיוק המקום להתחיל את התוכנית שלי.

ביקשתי לנסוע לשם עכשיו, הם הופתעו. אני הרגשתי את זה בוורידים, זו עסקה של פעם בעשור, ביקשתי מדניאל אחי לקרוא לנהג ויצאנו בשני רכבים למקום. הגעתי לרחוב פרינסס סקוואר וראיתי בניינים לבנים בנויים בסגנון עתיק עם עמודי שיש בכניסה לכל בניין. מלון הדירות הוא 4 בניינים מחוברים ל 4 קומות+ מרתף כל אחד. כשנכנסתי הרחתי צחנה, מבפנים הכל היה ישן, שטיחים מקיר לקיר ומעלית שלא יכולה היתה להכיל יותר משני אנשים. 

 ידעתי שכמלון דירות סוג ז הסיכוי להצליח הוא אפסי. היה לי רעיון אחר, תכף אפרט אותו ונוכל ללמוד עליו ולחקות אותו בכל מדינה בה יש ממוצע תפוסה מלונאי של מעל 60 אחוזים שנתי.  

אקצר קצת את הסיפור ואגיע לפואנטה, העסקה נסגרה בו במקום חתמנו על ההסכם של 50 פלוס 50 שנה עם עלייה של אחוז בשנה לאחר 15 שנה.  

תבינו, כדי להפוך את המלון המיושן למלון 5 כוכבים דרושה השקעה של 18 מיליון פאונד בחשבון פשוט 200 אלף פאונד לחדר, המלון יהיה בובה.  

חדר באזור הזה מושכר ל300 בפאונד ללילה והממוצע לאזור הוא מעל 90 אחוזים תפוסה.  

כלומר, חדר מכניס בחודש 8,200 פאונד ופנוי כ-3 לילות בחודש.   

חדר במלון עולה לי שכירות של 800 פאונד, וההוצאות מגיעות ל150 פאונד בחודש. סך הכל 950 פאונד בחודש.  

נשאר לי רווח של 6600 פאונד בחודש כפול 90 חדרים, רווח עצום מבלי להכניס משקיע, כי העסקה הזאת חייבת להישאר 100 אחוז שלי. עשיתי מהלך שאני ממליץ לכם לחקות אותו: חילקתי את התשואה של כל חדר ב-10 ושיווקתי את החדרים בתור חדרי טיימשריינג. משקיע ירכוש חדר ב- 60 אלף פאונד סכום חד פעמי ויקבל 660 פאונד בחודש למשך 100 שנה. בנוסף הוא יוכל להתארח 3 לילות בשנה בחינם במלון.  

 60 אלף פאונד כפול 10 יחידות תשואה נותן לנו 600 אלף פאונד עבור כל חדר ועבור 90 חדרים שכל חדר נמכר 10 פעמים, אני מכניס 59.5 מיליון פאונד. כל משקיע גם יתחייב ל60 פאונד בחודש דמי ניהול, כך שבתום השיפוץ והשיווק אני ארוויח למעלה מ40 מיליון פאונד ומובטחים לי עוד עשרות אלפי פאונד בחודש בדמי ניהול.  

את התשואה הצמדתי לממוצע התפוסה השנתי בלונדון כך שאם יש ירידה בהכנסות התשואה מתקזזת ואני לא נפגע מכך.  

התוכנית היא המצאה שלי, בפעם הראשונה בעולם יחידות טיים שייר לא רק שמארחות פעם בשנה את הרוכשים בעיר הכי יפה בעולם, אני גם דואג להם בנוסף להכנסה חודשית של מעל 12 אחוזים בשנה, בחוזה ל-100 שנים. אומנם אין להם טאבו אך זו עסקה משתלמת לכל הדעות. השיווק של היחידות היה בבודפשט שם יש קהילה של 6 מיליון מהגרים שגרים בלונדון, במוסקבה כבר היה לי נציג, בפריז ובדובאי, הרוכשים לקחו זיכיון בעצמם .  

לקחו לי שנתיים לשווק את כל 100 היחידות והיום ב-2023 בשיא מגיפת הקורונה התשואה צנחה לכ-100

פאונד בחודש במקום 660 פאונד, אבל בחמש השנים שעברו הממוצע היה 93 אחוז תשואה. יותר מכל עסקה אחרת. מי שרוצה לשכור מלון בחו"ל ורוצה ללמוד עוד על עסקאות תשואה ללא הון עצמי יכול להיכנס לאתר שלי ולפנות אלי. אלמד אתכם כל צעד ואוביל אתכם בכל שלבי העסקה, כולל חיבור עם משווקים במדינות הקצה באירופה.  

קשה לשווק מאות יחידות אבל אני יכול להבטיח לכם שאם תיקחו נכס קטן בשכירות של כמה אלפי דולרים בחודש תוכלו להרוויח כמה מאות אלפי שקלים באופן חד פעמי כולל הכנסה חודשית נחמדה שתוכל ליצור לכם קצת שקט.  

כסובל מהפרעות קשב, היכולת לקחת את הפרעת הקשב ולהפוך אותו למתנה לא הייתה קלה עבורי. לקחו לי שנים ושתי פשיטות רגל כדי להגיע לידע, ליכולת ולקשרים שיש לי כיום. מה שאני יודע וכותב בספר הזה למדתי לאחר ניסוי וטעייה של שנים. קוראים יקרים, לרכוש נכס בלי הון עצמי תלוי אך ורק בכמה אתם מוכנים להשקיע מעצמכם. בפרקים הבאים אלמד אתכם איך להרוויח מיליון שקלים תוך 30 ימים ואתן לכם את האפשרות להיות בעלי זיכיון מאסטר ולהביא אתכם לאפשרות שתוכלו לשווק את הזיכיון הזה במיליוני שקלים.  

זכרו את הבסיס של רכישת נכסים ללא הון עצמי:

רוב האנשים לא אוהבים להתאמץ ולעבוד קשה, הם מחכים לאותו אחד שיאכיל אותם עם כפית וילביש להם את הסינר.  

אם תלמדו היטב את כל השלבים בספר ותפתחו את היכולות הלא מסובכות הללו, תהיו השפים של הארוחה. יחד עם זאת, אין ארוחות חינם וכדי להצליח תצטרכו לעבוד קשה אך אני מבטיח לכם שפירות ההצלחה מתוקים.  

כדי להיות מיליונר לא צריך כסף, צריך רצון. לא כולנו נולדנו עם כפית זהב בפה ולא לכולם יש את האפשרות לקבל תמיכה מההורים ולצאת לדרך עם עזרה. עסקים רבים נסגרים כי באמצע הדרך כשמגיעים הקשיים ולרוב הם מגיעים, אין להם את ההון הנדרש לצלוח את המטרה הבאה .  

הבנקאים הם הרמאים הכי גדולים, הם עוזרים רק למי שלא צריך אותם, למרות ש-90 אחוזים מהכסף שמגיע, מגיע מחוק ממשלתי שמאפשר להם להלוות פי 10 מההון שיש להם בפועל. כלומר אם לבנק יש 10 מיליארד שקלים במזומן הוא יכול להלוות מאה מיליארד שקלים ולגבות ריבית על מאה מיליארד שקלים.  

תמיד הצלחתי לגייס כספים כשהייתי זקוק להם מבלי להשתמש בבנקים.  

ברגע שפשטתי רגל, ידעתי שהמצב זמני כי היה לי את הרצון לשחק בליגה של הגדולים. מצאתי לי דרכים שיעזרו לי לגייס כסף ולמצוא מימון חיצוני.  

בכדי לגייס כסף צריך רצון והרצון שלי היה רב. בניתי לעצמי תוכנית שתוכל לגייס לי מאות אלפי שקלים תמורת אחוזים ממיזמים. הדרכים שלי לגייס הון בנויה מהשלבים הבאים:  

• תכננו את הרעיון עבורו ברצונכם לגייס כסף.  

• תבנו תוכנית עסקית מסודרת (דוגמה ניתן להוריד באתר)  

• שכרו את משרד עורכי הדין היקר ביותר על בסיס אחוזים ממחזור גיוס הכסף  

• תשכירו לשבוע משרד מפואר, עם שירותי הכל כלול 

(רשימה מופיעה באתר)

• הקימו אתר אינטרנט עבור הרעיון בעבורו רציתם לגייס  (WIX)  

• מתגו את עצמכם כמומחים בנושא שלו רציתם לגייס כסף :   

• ערכו סרטוני וידיאו שבהם אתם מציעים עצות בתחום.  

• העתיקו כתבות לאתר שלכם על הנושא הרלוונטי או נושאים מקבילים 

• הקימו דף ברשות החברתיות שנותן עצות בתחום 

• ראיינו לאתר שלכם אנשים שנותנים שירות למוצר שלו רציתם לגייס  

• תרמו יום בשבוע תרומה לקהילה עזרה לנזקקים, ביקור זקנים וכו'.. העלו לאתר   

• צרו קבוצת פייסבוק שבה יהיו אנשי מקצוע שיהיו קשורים לרעיון   

• חפשו מובילי דעת קהל מהארץ או מהעולם והנפיקו להם מניות חינם במיזם  

• בנו יחידות השקעה קטנות במיזם שלא יעלו על 10 אלף שקלים כך שכל משקיע, אפילו חייל משוחרר יוכל להשקיע במיזם שלכם 

• בנו מודל שיתופי שבו כל חבר שקנה מניות והביא חבר, יקבל מניות נוספות כבונוס. כך תשווקו את המוצר בצורה של גיוס משקיעים. לדוגמה: משקיע שהשקיע 1000 שקלים הלך וגייס עוד שני חברים שהשקיעו 300 ש״ח כל אחד, הוא יקבל בתמורה עבור ה-600 שקלים שגייס 300 שקלים נוספים (את בניית ההנפקה ואיך עושים זאת נכון ניתן למצוא באתר)  

• פנו למתווכי נדל"ן, בקשו לעזור להם למכור נכס יקר מעל 10 מיליון שח או נכס להשקעה. פרסמו אותו. הפונים עבור הנכס הם ברובם משקיעים, הם ישמחו להתעניין ברעיון שלכם וגם אם לא עזרתם למכור את הנכס לפחות יצאתם אנשים אמיצים שהתענינו.  

• צאו לשחק גולף, אתם בטח לא מבינים את ההקשר, כדי לגייס כסף והון צריך להימצא בקליקות של אנשים אמידים עם כסף. אני וחברי חזי חיים היינו נוסעים כל שבת שנייה לשחק גולף ושם יצרנו קשים נהדרים.  

• חברות לגיוס משקיעים: יש המון חברות שתפקידן הוא לגייס משקיעים. אל תסכימו לשלם מקדמה, אם המוצר שלכם טוב הם יפנו אתכם להמון משקיעים ואז יגזרו קופון. אם דרשו מכם כסף מראש תברחו! (רשימת משקיעים וגופי השקעה ניתן לקבל באתר)

תקחו את ההמלצות האלה ותשקיעו 3 חודשים לפני שאתם פונים למשקיעים. בססו את האתר שלכם, את הדף ברשתות החברתיות והגדילו את החברים. כל משקיע ירצה לדעת שהוא נכנס לעסקה עם בשר.  

אם הוא יבדוק בגוגל ויראה 30 סרטונים ו-50 כתבות זה יראה כאילו יש לו עסק עם אנשים רציניים. היום בזכות האינטרנט אפשר להגיע למשקיעים מכל העולם. בעולם פוסט קורונה, אנשים מחפשים השקעות בתחום הרשת והסייבר ובתחומי הנדל"ן והמלונאות.  

דנה אישתי, תמיד הופתעה מדוע אני מחובר אל הטלפון ולא מסוגל להתנתק. האובססיה אחר ההישג או ההצלחה של המיזם הבא טבועה ב- DNA שלי.  היום אני מבין שגם לאנשים עם מאות מיליוני דולרים יש את הדחף להרוויח וליצור עוד ועוד. הם תמיד יהיו פתוחים לדברים חדשים ויחפשו אתגרים נוספים. גם כאשר העסק שלהם משגשג והוא מרוויח מיליונים בחודש, תמיד אבל תמיד הם יחפשו את האתגר הבא ואתם יזמים יקרים, יכולים להיות הדבר הבא!